<<賃貸管理の心構え>>北里大学・女子美術大学周辺のお部屋探しに特化した清幸リビング

弊社の賃貸管理項目内容は他社とさほどの大差はありません。むしろ２４時間緊急対応や賃料入金立て替え払いは行えません。

冒頭からこの内容では大事な資産である賃貸物件の管理を任せていただけないですよね(-_-;)

清幸リビングの賃貸管理はこちらをご覧ください⇒清幸リビング賃貸管理

しかし、今の賃貸管理は「作業」なっていませんか？

これは経験値の少ないあるいは移動や転職により過去履歴が分からない為に事務的に処理をせざるを得ない状況の管理会社社員が多いためだと思われます。

賃貸管理には『経験』が必要になるからだと思います。
われわれ不動産仲介・管理業者が行う入居者募集も入居審査も、更新契約もトラブル処理も、解約受付も退去立ち会いもすべてオーナー様の賃貸管理をサポートするという「商品提供」です。

この違いを例えるなら

あるラーメン屋さんで社長とアルバイトがラーメンを作っているとします。
アルバイトは経験が2年もあるので社長が作り出したレシピを基に上手にラーメンを作ります。
麺を茹でてお湯をサッと切って器にトッピングします。
社長とアルバイトの動作はほとんど同じに見えます。
でもアルバイトはラーメン作りを作業として捉えています。
一方で社長はラーメン作りを「商品提供」と捉えているのです。
これはラーメン屋を営む目的を持っているかどうかの差です。
このアルバイトさんが「将来はラーメン屋を始めたい」という目的があるなら
彼も「商品づくり」をするはずです。

さらに賃貸管理を任せている大家さんは依頼している管理会社が毎月「何をしてくれているのか分からない」
分からないから、いま5％の管理料を「3％でやります」と言われると「同じモノなら安い方が良いのでは」と思ってしまう。

管理会社は管理大家さんに対しては
・今月はこんなコトがありました。
・今月は穏便に何もありませんでした。
という報告をしっかりと行って大家さんとのコミュニケーションをもっと積極的にとるべきです。

清幸リビングでは毎月「管理業務報告書」にて入金、入退去の状況報告、「巡回点検報告書」にて建物や設備の状況報告をお送りしています。

また管理を承る物件に付いては車で３０分以内の物件に限らせて頂いております。
コミュニケーションがとれていれば他社が安い管理料で営業してきても管理を変えることを躊躇されるはず・・・と考えます。
管理会社は何も報告することがないと「報告しにくい」と思うかもしれないが、
「何もなかった」ということは賃貸経営にとって良いことなのだから堂々と報告をすればよいのです。
退去もなく滞納もなくトラブルもなかったという事実を自慢するということではないけれど逆に遠慮する必要もない、ということです。
何もなくても現地に何回か足を運んでいるのだからそれを報告すればよいのです。

清幸リビングの賃貸管理は以上のように考えます。

大手のように　営業は営業部　管理は管理部　経理は経理部　オーナー様担当は○○というようには出来ません。　全て対応は一人（場合によっては奥さんが補助）となります。

管理料３％で管理を請け負う業者もあります。　

結局は「人と人」　大家さんと不動産業者　入居者さんと不動産業者　近隣の住人と不動産業者　

大手のやり方をご希望の方には、残念ながらお応えすることは出来ません。

 

さて一方で管理物件には「入居者さん」が暮らしています。
入居者さんも管理会社に対して潜在的な需要を持っていることを知っていますか？
一般的な「入居者と管理会社の関係」を考えてみましょう。
実は入居者さんから見て管理会社は身近な存在ではありません。
・家賃を支払う相手
・クレームがあれば訴える相手
・2年ごとに更新通知を送ってくる相手
・引っ越し先が決まってから連絡する相手・・・それだけの存在です。
契約時に事務所で何やら説明されたけどその後に問題なく暮らしていれば何の連絡も無く 特に接点もない
それだけの存在です。

だから入居した後は『無機質・非協力的』となってしまいいつのまにか解約退去につながります。
入居者さんにそれ以上を求める必要はないのかもしれませんが、それではちょっと寂しい。せっかくのご縁ということで清幸リビングでは、入居して２か月が過ぎたころに入居者さんに役立つ情報を届けてみようと考え小冊子（住まいる通信）を作り届けてみることにしました。いわゆる「様子伺い」です。

北里大学の新入生さん、いわゆる「初めてのひとり暮らし」をされた学生さんが入居して困ったことがあったら相談しやすい環境を作ろうと配布を始めました。

落語に出てくる大家と店子の時代はお互いが「持ちつ持たれつ」という関係性を築くのが当たり前でした。
残念ながら現代の日本にはその文化がなくなりつつあります。
清幸リビング管理物件の中ではこの「良き文化」を取り戻してみてはと考えました。「緊密な人間関係」「安心と保証」

 

・クレームが大きくならない
・改善点を教えてもらえる
・管理運営に協力してくれる
・ルールを守ってもらえる

清幸リビングが出来る範囲の“ギブ”を清幸リビングの地域で続けていくその中に「少しでも快適に」という気遣いが感じていただければと思っています。

これらはいわゆる「テナントリテンション」です。

 

賃貸借契約の大前提とは、当事者の一方（貸主・大家さんがある物（賃貸借物件）の使用（住む）および収益（使える）を相手方（借主・入居者さん）にさせることを約し、相手方（借主・入居者さん）がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生じる契約のこと。

つまり「大家さん」はお部屋を使える状態にして貸します。　「借主さん」は賃料を払います（同時に善良なる管理者の義務を負います）。ということです。

『使える状態』とは、雨漏などしていない、電気・水道・ガスが使える。さらには騒音問題の解決をしなければならない場合も・・・

常に『あたりまえの状態』を維持しなければならないということです。

ご縁がありましたら、清幸リビングにお声がけください。

 

清幸リビングがお客様に与えられる価値を考えます。
これは空室期間の減少である入居者募集にもつながります。インターネット集客が主流の昨今、どこの仲介会社でも同じ情報が提供されます。
お客様は、最後は「部屋」で決めるのではありません。その「人」で決めているのです。

「あなたが薦める部屋だから決めます」と言われ仲介を目指しています。そういう仕組みを作っていきます。